🏠여러 주거 형태 중 관리가 쉽고 단지 내외 주거 환경이 쾌적한 아파트에 대한 선호도는 여전히 높다. 무엇보다 공시가격이 명확하고 투자가치가 있다는 점은 아파트의 주요 인기 요소이다. 그런데 정작 신축 아파트를 분양받을 때 선택해야 하는 분양권과 입주권에 대해서 대충 아는 사람들이 많다. 분양권과 입주권은 자격요건, 취득 방법, 세금은 물론 장단점까지 확연히 다르므로 정확히 알아두어야 낭패를 막고 이익을 얻을 수 있다.
< 분양권의 개념 및 조건 >
- 분양권은 아파트가 완공되기 전에 계약을 청약시스템을 통해 청약통장을 만든 후 당첨된 경우 특정 주택의 소유권을 보유하는 권리이다.
- 주택 유무, 가족 구성원의 수, 청약불입액, 기간 등의 여러 조건을 골고루 반영하여 우선순위에 가점에 따라 당첨자가 정해진다.
< 분양권의 장점 및 유의사항 >
- 주택의 가격의 10~20% 정도의 계약금만 준비되면 계약이 가능하며 중도금과 잔금을 차후에 분납하는 것도 가능하다.
- 보통 2~3년내에 입주 가능하다.
- 타인에게 명의를 넘기거나 매도하는 것이 용이하여 시세차익을 얻기 유리하다.
- 계약금만 납입한 상태에서 분양권을 사는 경우 계약금과 프리미엄 비용만으로 거래가 가능하고 분양가의 60~70%인 중 도금도 매도인의 대출을 승계받기 때문에 거래가 수월한 편이다.
< 분양권의 주의사항 >
- 주택가격안정화를 위해 설정한 조정대상지역은 최대3년, 투기과열지구인 경우 최대5년까지 그 처분이 제한되기에 분양권 지역에 대한 확인이 중요하다. 조정대상지역 지정 및 해제 여부는 국가법령정보센터에서 조회 가능하다.
- 취득세는 주택 완공 후 납부하며 양도세율은 1년 미만 보유 시 주택가의 70%, 1년 이상 보유 시 60%가 적용되며 조정대상지역에 한하여 50% 세율이 일괄적으로 적용된다.
- 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권의 경우 개정된 세법에 따라 주택수 산정에 포함되는 점을 주의해야한다.
< 분양권의 단점 >
- 우선순위 및 가점제도로 인해 일반적인 경우 청약 당첨 확률이 낮다. 선호도가 높은 지역일수록 그 확률은 더욱 낮아진다.
- 주택 가격이 높을 수 있으며 인기 단지는 프리미엄 비용이 추가될 수 있다.
- 경기 변동에 따른 손실 위험이 크다.
< 입주권의 개념 및 조건 >
- 입주권은 재개발이나 재건축 지역에서 기존주택이 철거됨에 따라 새로 지어지는 주택에 입주할 수 있는 권리이다.
- 재개발 및 재건축 지역의 조합원으로 가입되어 있어야 하며 해당 지역의 토지 및 건물 등의 소유자여야 한다.
< 입주권의 주의사항 >
- 입주권은 기존주택을 대신하는 권한이므로 세법상 주택수 산정에 포함된다. 따라서 취득세와 재산세를 지속적으로 납부해야 한다.
- 양도세율은 1년 미만 보유 시 주택가의 70%, 2년 미만 보유 시 60%, 2년 이상 보유 시 기본 세율 6%~42%가 적용된다.
< 입주권의 장점 >
- 청약을 통한 분양가에 비해 저렴하다.
- 청약을 통한 일반분양자보다 먼저 아파트를 분양받을 수 있어 선호하는 동과 호수를 지정할 수 있다. 조합에 따라 이주 비용 지원이나 발코니 무료 확장 등의 혜택도 있다.
- 기존 지역을 유지하므로 안정적인 지역 정착이 가능하다.
< 입주권의 단점 >
- 재개발 및 재건축 사업은 지연되거나 중단되는 경우가 자주 발생하여 입주까지 소요되는 기간이 보통 15년 이상이다.
- 조합원으로서 아파트 건설 사업에 참여하는 것이기에 사업추진비용이 증가되는 경우 추가분담금이 발생하기도 한다.
- 입주권은 누구에게나 매도할 수 있는 분양권과 달리 조합 설립 인가 전부터 해당 지역 내에 주소가 있고 84㎡ 이내의 주택 1채만 소유한 자에게만 매도할 수 있는 거래 제한이 있다.
< 당신의 선택은? >
- 단기간의 시세 차익이 중요하다면 분양권이 유리할 수 있다.
- 안정적인 거주와 동시에 보다 큰 이익을 얻고자 한다면 입주권이 적합할 수 있다.
- 주택가와 시세 차익만으로 수익률을 보자면 입주권이 유리할 수 있으나 입주까지 소요되는 장기간 동안 발생하는 기회비용을 고려해야 한다.
- 분양권의 경우 투자 목적이라면 전매 시 해당 지역의 실거주 조건 등의 규제 사항을 반드시 확인해야 한다.
- 입주권은 해당 지역의 재개발 계획을 수시로 확인하며 실제 입주 시기를 예측해봐야 한다.
분양권과 입주권의 차이점과 각각의 장단점을 면밀히 검토하고, 개인의 주거나 투자 목적, 그리고 재정 상황에 맞는 신중한 선택을 해야 한다.
